來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
相比較于北京、上海冷清的端午樓市，深圳的樓盤卻如五一小長假一樣，再次用“低價(jià)”吸引消費(fèi)者的目光。位于深圳觀瀾的招商觀園以每平方米12000多元的均價(jià)開盤，低于市場預(yù)期3000元。購房者凌晨排隊(duì)，幾百套小戶型單位銷售一空。
深圳政府限價(jià)令實(shí)施已有一個(gè)月，受影響的樓盤紛紛遁形。觀瀾的隔壁，龍華錦繡御園5月28日開盤時(shí)均價(jià)約2萬元/平方米。原計(jì)劃2.4萬元/平方米開盤的水榭春天，也遭遇政府限價(jià)令，根據(jù)片區(qū)情況指導(dǎo)均價(jià)不得超過2 .1萬元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析，嚴(yán)厲的限價(jià)令表面上取得了明顯成效，但行政管制價(jià)格，并沒有改變供需關(guān)系，深圳房價(jià)并沒有真降。
端午低價(jià)推盤潮
一個(gè)月前，深圳龍崗康城國際、塞納時(shí)光低價(jià)促銷千套房源，每平方米售價(jià)9000元-11000元。樓盤的降價(jià)舉動(dòng)迎合了市場需求，開盤售罄。
一個(gè)月后，越來越多的開發(fā)商加入到低價(jià)推貨的行列。
5月28日，作為深圳龍華片區(qū)首個(gè)限價(jià)樓盤，錦繡御園公開發(fā)售均價(jià)約20000元/平方米，低于市場預(yù)期3000元/平方米。
同日，萊蒙水榭春天三期進(jìn)行誠意登記。在限價(jià)要求下，該項(xiàng)目均價(jià)已由之前的每平方米25000元降至每平方米21000元。由于二期尾盤的售價(jià)已達(dá)25000元每平方米，限價(jià)實(shí)際上是打了個(gè)八五折。盡管只是誠意登記，售樓處也被圍得水泄不通。
在3000米之外的在觀瀾片區(qū)，招商觀園在端午前就已鋪開宣傳。12080元/平方米的均價(jià)比預(yù)期低了20%，吸引了購房者連夜排隊(duì)購買。觀園6月5日開盤當(dāng)天共推出756套房源。銷售人員告訴記者，90平方米的小戶型開盤日就已全部售完，目前僅剩貨量不多的140-160平方米戶型。
世聯(lián)地產(chǎn)市場部總監(jiān)王海斌分析，開發(fā)商不得不按照政府的要求定價(jià)。這樣的定價(jià)對于關(guān)外的樓盤比較合適，以現(xiàn)在的市況看，開發(fā)商誰先降價(jià)誰就能先受益。
另一方面，招商觀園項(xiàng)目有關(guān)人士私下認(rèn)為，低定價(jià)并“沒有多少利潤”。招商觀園當(dāng)年拿地近4000元/平方米，而如今周邊區(qū)域的樓面地價(jià)已達(dá)到近萬元。
“開發(fā)商并不是說每個(gè)樓盤都要賺錢，他們在有的城市已賺了超額利潤，有的為現(xiàn)金快速周轉(zhuǎn)不得不低價(jià)賣。而對于開發(fā)商目前緊張的資金狀況，以價(jià)換量是最恰當(dāng)?shù)膽?zhàn)略安排。”王海斌說。
深圳限價(jià)效果初探
深圳的低價(jià)出貨潮，隨著限價(jià)令而來。
今年5月1日其起，深圳開始執(zhí)行 “限價(jià)政策”，根據(jù)去年各片區(qū)的均價(jià)，分片區(qū)對每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格上限限制，超過價(jià)格上限的樓盤不能獲得預(yù)售證。
深圳樓市降價(jià)：限價(jià)成效初現(xiàn)？
限價(jià)令已實(shí)施一個(gè)多月，其威力到底有多強(qiáng)？
記者查看世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，限價(jià)令生效一周后，深圳市一手房成交均價(jià)從23000元/平方米急速下跌至14000元/平方米。5月份，每周均價(jià)有稍微的爬坡跡象，但沒有再突破2萬元的高點(diǎn)。
深圳市規(guī)劃和國土資源局近日公布的5月房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，深圳一手商品住房成交均價(jià)為15262元/平方米，與4月份的20295元相比，降幅高達(dá)24.8%，成為自2009年7月份以來的最低水平。
對于限價(jià)的效果，深圳中原二級市場常務(wù)副總經(jīng)理玉家雄說，“政府希望借此抑制房價(jià)的效果還是有的，5月份的新盤價(jià)格都大大低于市場預(yù)期。”但他也指出，限價(jià)令給了大家一個(gè)錯(cuò)覺，其導(dǎo)致的結(jié)果是開發(fā)商對價(jià)格只有建議權(quán)，最后定價(jià)還是政府說了算。
王海斌表示，從5月份的數(shù)據(jù)來看，深圳房價(jià)雖降，但這是行政控制價(jià)格的結(jié)果，并非市場供需關(guān)系改變的結(jié)果。政府執(zhí)行得也很嚴(yán)厲，不符合目標(biāo)的樓盤不發(fā)放預(yù)售證。
記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，目前深圳房價(jià)不是真降，而是成交結(jié)構(gòu)變化以及結(jié)構(gòu)性的價(jià)格管制造成的。深圳的一手房供應(yīng)主要在關(guān)外，以二手房為主的市區(qū)不可能被限價(jià)令影響而降價(jià)。
樓市后續(xù)觀望加重
除個(gè)別樓盤外，端午期間深圳多數(shù)低價(jià)出貨的樓盤，并沒有引起過熱的搶購行為。
對此，王海斌分析，隨著越來越多的樓盤被限價(jià)出售，購房者會(huì)認(rèn)為價(jià)格還會(huì)繼續(xù)下降，觀望情緒加劇。所以最近購房者沒有五一中海開盤時(shí)那樣踴躍。
深圳中原地產(chǎn)的報(bào)告指出：新房成交低迷，主要是因?yàn)橄迌r(jià)令之下，新開樓盤均價(jià)下調(diào)，開發(fā)商利潤減少，部分開發(fā)商延后推盤時(shí)間，推盤數(shù)量有限，目前的市場環(huán)境也讓買房者推遲其置業(yè)計(jì)劃，觀望持續(xù)。
“不過還要看價(jià)格跟市場預(yù)期的差距。一手房的價(jià)格如果大大低于市場預(yù)期，客戶的反應(yīng)還是會(huì)很明顯的。”玉家雄補(bǔ)充說。
世聯(lián)地產(chǎn)的分析員認(rèn)為，限價(jià)使得供給和需求都受到政府的嚴(yán)重?cái)D壓，深圳目前的市場狀態(tài)仍然是供給緊張，需求旺盛。等24萬套保障房出來后，市場結(jié)構(gòu)才能有望改變。
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